Nulidad de las cláusulas suelo

En el ordenamiento jurídico español queda comprendido el concepto de cláusulas abusivas

como aquellas estipulaciones que una parte fija en el contrato hipotecario de forma individual en contra de la buena fe, lo que provoca un desequilibrio en los derechos y obligaciones de dicho acuerdo y redunda en un perjuicio al consumidor. En el caso concreto de las operaciones inmobiliarias que llevan pareja una garantía hipotecaria, por tanto, puede declararse la nulidad de una cláusula si esta se ha añadido con falta de transparencia por parte de la entidad financiera y provoca un perjuicio al deudor hipotecado: le hace pagar dinero de más, le coloca en una posición de vulnerabilidad, etc.


La cláusula suelo es una limitación mínima del tipo de interés que afecta directamente a la cantidad que se paga por la hipoteca y que figura en el documento de formalización de la misma. Se trata de un límite que algunas entidades establecen a las bajadas de los tipos de interés, normalmente el Euribor. Por lo que si los tipos suben mucho el cliente debe afrontar estas subidas pero si bajan, no se aplica ese tipo si supera el suelo establecido. En la escritura del préstamo hipotecario no podremos encontrar la palabra “cláusula suelo” de forma explícita, sino que la podremos identificar bajo distintas denominaciones, siendo la más típica en la escritura; el tipo de interés no podrá ser inferior a “X”, o alguna expresión similar. Sin embargo, también puede contener referencias al techo, en cuyo caso, se fija que el tipo aplicable al devengo de los intereses no podrá ser, en ningún caso, superior a “X” (techo), ni inferior a “Y” (suelo).


En mayo de 2013, el Tribunal Supremo declaró nulo por abusivo el interés mínimo incorporado

a las escrituras con falta de transparencia. Posteriormente, el Tribunal de Justicia de la Unión

Europea estableció que los afectados pueden recuperar todo lo pagado de forma retroactiva.

Desde enero de 2017, los deudores hipotecarios pueden exigir a su entidad la devolución de lo

abonado en concepto de suelo a través de reclamación extrajudicial establecido por el Real Decreto-ley 1/2017.


Existen diferentes procedimientos para realizar la reclamación. Recomendamos de forma previa a la vía judicial interponer una reclamación formal y realizada por un equipo de abogados ante el Servicio de Atención al Cliente del banco que nos aplicó el suelo hipotecario. Si la entidad acepta la solicitud a trámite, nos calculará cuánto nos debe, nos mostrará un desglose del cálculo y nos hará una oferta de devolución en metálico, no nos conviene aceptar únicamente la cancelación de la cláusula sin efectos retroactivos. Paralelamente, también nos puede hacer una oferta alternativa: reducirnos el capital pendiente de la hipoteca, invertir ese dinero en un producto de ahorro, etc. En caso de , se nos devolverá el dinero del modo pactado en un plazo no superior a los tres meses a contar desde el inicio del procedimiento. Si tenemos esta cláusula aplicada no es motivo de preocupación que la reclamación previa a la vía judicial no sea fructífera, ya que posteriormente la entidad bancaria tendrá que pagar las costas del procedimiento al utilizar la figura de la reclamación previa.


No dudes en contactar con profesionales jurídicos si tienes una hipoteca, con la finalidad de que revisen si tienes aplicada alguna cláusula declarada abusiva y puedan reclamar tus derechos.

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